Finansowanie budowy domu kredytem bankowym.

Finansowanie budowy domu kredytem bankowym.

 

W Polsce budowa domu jednorodzinnego odbywa się zazwyczaj tzw. systemem gospodarczym. W praktyce oznacza to, że inwestor nie tylko samodzielnie organizuje budowę, kupuje materiały budowlane, najmuje pracowników lub ekipy do poszczególnych etapów budowy, ale często też część prac wykonuje samodzielnie lub z pomocą członków rodziny. W ten sposób inwestor dostosowuje tempo budowy do swoich możliwości finansowych.
Przed rozpoczęciem planowanej inwestycji warto jednak te możliwości zweryfikować i określić, czy posiadane środki wystarczą na przeprowadzenie całej inwestycji czy też konieczne będzie skorzystanie z kredytu bankowego. Jeśli z kalkulacji wyniknie, że musimy skorzystać z kredytu to należy uwzględnić go już na samym początku inwestycji. W ten sposób unikniemy sytuacji, w której skończą się fundusze a na otrzymanie kredytu będziemy musieli poczekać.

Jak przygotować się do kredytu bankowego?

Kwestią bardzo istotną jest to, czy posiadamy działkę na której chcemy rozpocząć budowę. Obecnie wymagany jest przez banki tzw. wkład własny na poziomie 15% inwestycji. Nie w każdym banku posiadana przez nas działka może stanowić wkład własny. Banki wymagają najczęściej 10-15% wkładu własnego liczonego od wartości kosztorysowej samej budowy, co wiąże się z udokumentowaniem przez nas posiadania gotówki na rachunku lub przedstawieniem faktur już poniesionych kosztów bądź rozpoczęciem przez nas inwestycji z środków własnych.

Jak określić koszt budowy?

W przypadku budowy domu systemem gospodarczym inwestor musi sam opracować kosztorys. Może mu w tym pomóc kierownik budowy, którego inwestor musi zatrudnić. Podstawą kosztorysu jest projekt domu. Szacunkowy koszt budowy powinniśmy poznać już na etapie jego wyboru. Do projektów gotowych na ogół są dołączane informacje o orientacyjnych kosztach netto wykonania poszczególnych etapów budowy (stan zero, surowy otwarty i zamknięty, wykończenie wnętrza i instalacje, wykończenie zewnętrzne). Podane kwoty są obliczane na podstawie średnich cen krajowych i przeciętnego standardu. W wypadku projektu indywidualnego warto zamówić takie zestawienie kosztów u architekta.
Założenia co do kosztów budowy domu muszą być realne – żaden bank nie zaakceptuje kosztorysu budowy 200-metrowego domu za kwotę 200.000 zł. Minimalny koszt budowy 1 m2 domu zaczyna się od 2.000 zł. Na wartość kalkulacji ma również wpływ lokalizacja nieruchomości i wielkość domu, jego powierzchnia czy ilość kondygnacji.

Na potrzeby banku, do wniosku o kredyt zlecona zostanie przez nas lub przez bank wycena nieruchomości – tzw. operat szacunkowy. Przedstawiony przez nas kosztorys zostanie porównany z operatem szacunkowym, w którym rzeczoznawca określi wartość rynkową działki, wartość odtworzeniową wykonanych prac budowlanych i docelową całej nieruchomości po zakończeniu budowy. Jeżeli bank uzna, że szacowany koszt budowy jest zaniżony albo zawyżony, może odmówić udzielenia kredytu bądź zażądać większego wkładu własnego.

Harmonogram robót – planowane daty zakończenia kolejnych etapów budowy

Po ustaleniu zakresu i kosztów budowy należy zaplanować poszczególne etapy i terminy wykonania tych prac. We wniosku kredytowym trzeba bowiem podać planowaną datę zakończenia budowy oraz daty wykonania jej poszczególnych etapów (harmonogram inwestycji), określając przy tym, w jakim stopniu dane roboty będą finansowane ze środków własnych, a w jakim z kredytu. Na tej podstawie bank ustali harmonogram wypłaty transz.
Na wybudowanie domu zwykle przewidziany jest w bankach czas 24 - 36 miesięcy. Po tym czasie trzeba dostarczyć do banku dokument potwierdzający zakończenie inwestycji – potwierdzone przez urząd zgłoszenie lub pozwolenie na użytkowanie.

Rozliczanie transz kredytu i kontrola budowy.

Kredyt jest wypłacany w trzech-czterech częściach (zależy to od procedur bankowych i stopnia zaawansowania budowy w momencie podpisywania umowy).
Przed uruchomieniem kolejnej transzy bank sprawdzi postęp robót i porówna stan zaangażowania inwestycji z kosztorysem i harmonogramem. Osoba upoważniona dokona inspekcji na budowie, a. Zwykle w razie budowy systemem gospodarczym banki wymagają przedstawienia faktur tylko na część kosztów objętych daną transzą (na przykład 50%), a czasami – zwłaszcza na początku inwestycji – zamiast inspekcji przyjmują dokumentację zdjęciową i sprawdzają wpisy w dzienniku budowy.
To, jak bank będzie rozliczał wydatkowanie kredytu, trzeba sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy. Należy też pamiętać, że niektóre banki raczej nie zaakceptują i nie rozliczą w ramach danej transzy kupowania materiałów budowlanych przeznaczonych na następny etap. Żeby uznać taki wydatek, materiały muszą zostać wykorzystane (wbudowane); ich przechowywanie na placu budowy może być postrzegane jako ryzykowne.
Jeśli nie uda się dotrzymać terminu wykonania danego etapu czy całej inwestycji, trzeba to zgłosić w banku. W takiej sytuacji może być konieczne podpisanie aneksu do umowy kredytowej i ustalenie w nim nowego harmonogramu robót (zwłaszcza gdy opóźnienie jest znaczące). Nie powinno być z tym problemu, bo bankowi, tak jak i kredytobiorcy, zależy na doprowadzeniu budowy do końca.

Jakie dokumenty potrzebne są do wniosku o kredyt na budowę

Jeśli kredyt ma być przeznaczony na budowę domu jednorodzinnego na działce inwestora, zwykle trzeba dołączyć do wniosku:

  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości (nie wcześniejszy niż sprzed trzech miesięcy) albo inny dokument potwierdzający prawo do działki (akt notarialny nabycia bądź darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku);
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków;
  • decyzję o pozwoleniu na budowę z adnotacją, że jest ostateczna;
  • zatwierdzony projekt budowlany stanowiący załącznik do pozwolenia na budowę;
  • dziennik budowy – jeżeli pozwolenie na budowę ma więcej niż dwa lata;
  • kosztorys i harmonogram finansowo-rzeczowy inwestycji;
  • umowy z wykonawcami części robót – jeśli są podpisane.

Ponadto do wniosku dołącza się dokumenty potwierdzające zdolność kredytową, czyli uzyskiwane dochody i ponoszone wydatki.

Dysponując już pieniędzmi z kredytu można też załapać się na niższe ceny materiałów. Nim na dobre rozpocznie się sezon budowlany łatwiej negocjuje się ceny w składach budowlanych i hurtowniach. Dodatkowo obowiązują jeszcze różnego rodzaju promocje.  Jednak naszą budowę musimy w pierwszej kolejności dostosować do wymogów banku. Warto więc w tym momencie skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy kredytowego.

 

NAPISZ DO NAS

Wypełnij poniższy formularz lub zadzwoń
Temat *
Imię *
Nazwisko *
Nr telefonu*
E-mail *
Wysyłając formularz akceptuję
regulamin strony
Oprocentowanie depozytów
rynku międzybankowego
Money.pl - Kliknij po wicej
Depozyty 3m
2017-09-21
WIBID 3M 1,53+0,00%
WIBOR 3M 1,73+0,00%
WIBOR 1M 1,66+0,00%
EURIBOR 3M -0,33+0,00%
EURIBOR 1M -0,37+0,00%
Wspierane przez Money.pl
SŁOWNIK POJĘĆ FINANSOWYCH
Kredyt - Kredyt polega na odstąpieniu przez jedną ze stron (wierzyciela) drugiej stronie (dłużnikowi) określonej wartości w pieniądzu.

LTV - Stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem. Wysokość tego wskaźnika ma wpływ na oprocentowanie, im niższe LTV tym niższe oprocentowanie.

WIBOR - WIBOR (ang.Warsaw Interbank Offered Rate) Średnia stopa procentowa funkcjonująca na polskim rynku bankowym oznaczająca stopę procentową po jakiej banki udzielają pożyczek na pieniężnym rynku bankowym.

słownik czytaj więcej
JP Finance na Facebooku